El Govern de la Generalitat de Catalunya ha aprovat el Decret Llei 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats, que faculta els titulars dels negocis per iniciar una negociació amb els propietaris dels immobles per establir, de mutu acord, una rebaixa de l’import de la mensualitat. Des el 22 d’octubre de 2020, els arrendataris de locals comercials tancats o amb l’ús limitat per les mesures contra la COVID-19 podran renegociar el preu dels lloguers.
L’informem que s’ha publicat al DOGC de 22 d’octubre el Decret Llei 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats, pel qual es faculta la reducció de la renda en els arrendaments de locals de negoci en els quals es desenvolupin activitats comercials o industrials en els casos en què l’autoritat competent imposi restriccions o la suspensió de l’activitat com a conseqüència de la COVID-19, que va entrar en vigor el dia 22 de octubre de 2020.
Modificació de les condicions de l’contracte
La referida norma estableix que si com a conseqüència de la pandèmia de la COVID-19 es decreten per l’autoritat competent mesures de suspensió de l’exercici de l’activitat o de restricció de l’aprofitament material de béns immobles arrendats per a la realització d’activitats industrials i comercials, en els contractes subscrits a partir de l’1 de gener de 1995 la part arrendatària podrà requerir de la part arrendadora, per burofax o d’una altra forma fefaent, una modificació raonable i equitativa de les condicions de l’contracte, amb la finalitat de restablir l’equilibri de les prestacions i d’acord amb les exigències de la bona fe i de l’honradesa en els tractes
El referit requeriment té una importància cabdal, ja que serà a partir de quan s’efectuï el mateix quan els efectes de reducció de la renda que a continuació es detallen resultaran efectius i serà a partir de la data en què l’arrendadora rebi el requeriment el moment en el qual se li prohibeix emetre la factura per la renda mensual corresponent (haurà esperar-se a el transcurs de l’termini d’un mes per negociar o al fet que s’arribi a un acord abans d’aquest termini).
Regles aplicables davant la falta d’acord entre les parts
En el cas que les parts no arribin a un acord per mitjà de negociació o mediació en el termini d’un mes a comptar del requeriment, s’aplicaran les següents regles:
- Si les autoritats han decretat la suspensió de l’activitat que es porta a terme al local arrendat s’haurà de reduir la renda i altres quantitats degudes en un 50% mentre duri la suspensió.
- Si les autoritats han decretat la restricció parcial de l’aprofitament material de l’immoble arrendat s’ha de reduir la renda i altres quantitats degudes en una proporció igual a la meitat de la pèrdua d’aprofitament de l’immoble, mesura objectivament per la reducció d’aforament o d’horaris o per altres limitacions imposades per la norma. És a dir, si les autoritats decreten la reducció de l’aforament de el local arrendat a l’30%, hi ha una pèrdua de l’70%, de manera que la renda i quantitats assimilades s’ha de reduir en la quantitat que resulti d’aplicar el percentatge de l’50% a l’70% de pèrdua (reducció de renda de l’35%).
Convé advertir que el fet que al local arrendat es duguin a terme serveis d’enviament a domicili o de recollida a l’establiment no impedeix l’aplicació de la reducció de la renda i quantitats assimilades que correspongui segons els supòsits anteriors, de manera que els arrendataris també es veuran beneficiats amb la corresponent reducció de la renda.
Així mateix, reduïda la renda i quantitats degudes en l’import corresponent, l’arrendatària pot exigir a l’arrendadora que imputi total o parcialment a l’obligació de pagar les referides rendes i altres quantitats degudes que hagin vençut totes les quantitats que hagi lliurat a l’arrendadora i garanteixin el compliment de les seves obligacions, llevat de la fiança legal obligatòria i altres garanties dipositades en l’organisme oficial competent. En aquest cas, la part arrendatària ha de reintegrar les referides garanties objecte d’imputació en el termini d’un any comptat des de la desaparició de les circumstàncies que van motivar la reducció de la renda i, en tot cas, abans de la finalització de l’contracte si el seu termini de durada és inferior.
La norma, així mateix, preveu que en el cas que la suspensió de l’activitat es prolongui més de tres mesos en el transcurs d’un any, l’arrendatària podrà desistir de l’contracte sense penalització a partir de el moment en que passi aquesta circumstància, mentre es mantingui i fins a tres mesos després de la cessació complet de les mesures, sempre que ho notifiqui de forma fefaent a la part arrendadora amb un mes d’antelació.
Règim transitori. acords anteriors
La norma assenyala que les mesures de reducció regulades es podran aplicar amb independència que les parts haguessin arribat a algun acord amb anterioritat a l’entrada en vigor de la norma, és a dir el 22 d’octubre de 2020.
Règim de la modificació de l’contracte per canvi imprevist de circumstàncies
La norma estableix que en el termini de dos anys a comptar des del 22 d’octubre de 2020 ia proposta de l’departament competent en matèria de dret civil, el Govern ha d’elaborar i aprovar un projecte de llei per incorporar en l’ordenament jurídic català la regulació de caràcter general necessària per al restabliment de l’equilibri contractual en els supòsits de canvi imprevist de circumstàncies.
Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir a l’respecte.
Una cordial salutació,